全澳跌幅最大还能买吗?2019年悉尼房市投资建议及热点地区分析

悉尼房屋价值

       在截至12月16日的一周内,首付城市的综合每日房屋价值指数下跌0.6%,悉尼,墨尔本和珀斯分别下跌0.3%,0.5%和0.2%,阿德莱德上涨0.2%,布里斯班保持稳定。

       根据CoreLogic的最新数据,悉尼房屋价格现在比2017年7月的峰值下降了11%。在所有首府城市中,悉尼的住宅价值年均跌幅最大,为8.1%,为1983年5月以来的最高水平。

       CoreLogic的Cameron Kusher表示,房屋价值的下降主要是由于信贷紧缩,经济增长和抵押贷款利率接近历史最低水平的结合。自20世纪80年代中期金融放松管制开始以来,当时的信贷准入对借款人来说变得更加容易。但是,自从2015年开始实施宏观审慎政策以来,获取信贷的难度越来越大,投资者和只付利息的借款人必须支付更高的抵押贷款利率。

       根据CoreLogic的Tim Lawless的说法:“对全澳住宅价值的下行压力主要限于悉尼和墨尔本,它们共占澳大利亚住房资产类别价值的55%左右。”

       像大多数专家一样,Lawless预计,下行趋势将持续到2019年。

房屋市场供需情况

       与此同时,由于其他州过去一个月新屋销售增加,新南威尔士州是唯一一个下降3.3%的州。

       由于皇家委员会计划在2019年2月发布他们的建议,HIA的Geordan Murray预计目前的信贷紧缩将持续到2019年,从而影响悉尼和新南威尔士州某些地区的销售水平。由于新的本土市场已经变得脆弱,政策制定者在回应委员会的建议时需要谨慎行事。

       上市数量增加18.6%,这意味着买家有充足的供应可以选择。

       尽管销量下降,但悉尼最近在莱坊的“全球超高端住宅市场”中排名前六,这一榜单还包括了香港,纽约,伦敦,新加坡和洛杉矶。该报告分析了到2018年8月一年内全球主要城市的交易总额,交易数量和平均交易额。

       新南威尔士州首府的交易总额为2.19亿美元,平均交易价值为4380万美元。


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       根据莱坊的 Sarah Garding的说法,高净值人士继续选择悉尼的生活方式和政治稳定性。

       过去三年悉尼的所有超级交易都发生在东部郊区,所有交易都来自房屋。然而,这是基于已完工的房产。预计当悉尼的公寓大楼落成时,期房的销售将进一步增加这些数字。

       虽然悉尼是交易水平最小的城市市场之一,但它拥有一些最宽敞的物业,典型的交易包括土地,平均可售面积为1,976平方米。不仅物业覆盖大面积,而且大多数都有海滨景观和私人游泳池。

租赁市场

       随着房源上升,悉尼的空置率也上升至3.2%,超过22,200套房产可供出租。

       SQM Research的 Louis Christopher表示,这些数字是正常的,因为到年底了,租赁住宿需求下降。但是,如果需求继续下降,首府租赁市场可能会出现供过于求的情况。

       这是一个租房者的市场,随着一些房东努力出租他们的出租房产,讨价还价的权力转移到租户身上。

       尽管空置率有所增加,悉尼三居室房屋的租金仍然是全澳最高,每周708美元。

       在过去一个月里,悉尼的公寓租金下跌1.1%,而别墅租金下跌0.5%。

2019年悉尼市场预测

       进入2019年,房地产专家预计房地产市场将重返“后全球金融危机”状态。

       在2008年全球金融危机之后,由于市场的几次变化,如建筑业的下滑和投资融资的收紧,房地产价格有所调整。

       如果这些变化听起来很熟悉,那是因为它与今天的房地产市场所遵循的模式几乎相同。最终,主要市场的疲软都是正常房地产周期的一部分。

       大约五年后,专家预测首府市场将逐步上升。然而,悉尼复苏的很大一部分取决于经济状况。

       Lawless先生表示,某些因素可能会进一步延长经济衰退,包括悉尼负担能力的缺乏。

       即使市场经历了房屋价值的下降,整个首府的住宅仍然比澳大利亚的大多数地区都要贵。事实上,悉尼的典型家庭将不得不花费家庭年收入的九倍来购买中等价位的住房。

       租金需求的下降和人口增长的抑制也可能阻碍悉尼房地产市场的复苏,因为更多租房者选择在更负担得起的市场购买房屋。

       Lawless先生表示,与家庭平均储蓄相比,家庭债务仍然是一个“大通配符”,也是唯一可能对悉尼房地产市场复苏产生负面影响的非市场因素。


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       当我们看到更多只福利息的贷款得到偿还,我们看到工资增长出现微微上升时,我们将开始看到家庭债务下降,但家庭债务需要很长时间才能大幅减少。

       根据Starr Partners的Douglas Driscoll的说法 ,2019年悉尼房地产市场的其他预测包括:

政治要有重大影响
首次购房者的崛起
银行估值将以购买价格计算
利率在今年上半年保持不变
人们迅速偿还抵押贷款
拍卖较少,清盘率为50%
租房空置率上升

       同时,Propertyology的Simon Pressley表示,市场上出现了积极的因素,这些因素可以延续到新的一年,并最终为房地产投资者带来利益。

       首先,莫里森政府宣布联邦将在2019年恢复盈余。

       Pressley表示,为什么这对房地产投资者有利,因为这意味着我们的经济是十年来最好的经济,对房地产市场影响最大的一件事就是经济。

       此外,根据ABS数据,澳大利亚连续两年在各州和地区至少有30万个就业岗位。随着更多的就业机会,对住宅的需求增加,投资者获得更高的回报。

投资战略如何制定?

       在不断变化的市场中,专家们强烈鼓励投资者追逐长期投资机会,以使其投资组合能够在市场周期的起伏中茁壮成长。

       简单来说,回到房地产投资的基本面。重点是资产,从长远来看,这应该是基本上强大的资产,以及现金流。现金流将成为未来三四年内投资者兴趣的一个非常重要的组成部分。

       尽量不要对繁荣的市场感到太兴奋,也不要对平坦,甚至可能下跌的市场感到沮丧。只要你的资源充足,那么当事情进展变得有点慢时,你也无需焦虑,因为这是关于长期目标和长期收益。

       为了在2019年最大化投资机会,建议投资者优先考虑现金流管理和流动性。

       投资者还必须能够并愿意根据个人情况和市场变动相应地调整策略,这可能意味着必须坐在场边观望而不是积极购买,这是一种与其他积极投资策略一样充满信心和复杂性的策略。

       此外,房地产专家表示,投资者可以从寻求新兴市场的机会中受益,而不是追随潮流。

投资热点在哪里?

       尽管目前房地产市场疲软,但悉尼继续通过基础设施建设和其他经济发展为房地产投资者提供良好的投资机会。

       安永会计师事务所表示,新西悉尼机场及其周边的“Aerotropolis”预计将带来新的机遇,西悉尼的经济效益估计为19亿美元,而首府其他地区则为1.4亿美元。

       Aerotropolis计划成为西悉尼机场周围的一系列相互连接的郊区,预计将为西悉尼地区提供约20万个工作岗位。

      在接下来的10年里,新南威尔士州政府已同意向西悉尼基础设施计划投资超过36亿美元。

       Sekisui House的Craig Barnes说,一个可以获得这些好处中很大一部分的郊区是Gledswood Hills,它位于即将到来的机场15公里半径范围内。

       根据REIA的数据,截至2018年12月,Gledswood Hills的住宅中位数价格为80万澳币,年增长率为9.4%。根据新南威尔士州政府的数据,预计到2031年新增居民人口将增加300,000人。

       此外,根据州政府的悉尼成长中心战略评估报告(2010年),预计到2031年,西南地区的人口将呈指数增长,新居民人数将达到约30万。


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       Barnes先生解释说:“相对较新的Gledswood Hills郊区位于西悉尼增长走廊的中心。投资活动在各方面都很明显,而且该地区的发展非常迅速。除了西悉尼机场,本地化的基础设施项目正在顺利进行,包括主要的公路和铁路网络升级,新学校,医院和购物中心。”

       与悉尼西北悉尼等地区相比,西南地区仍然相对便宜。通过基础设施(公路,铁路,西悉尼机场和Aerotropolis)的开发,可以连接Parramatta和悉尼的主要枢纽,因此西南部提供了良好的就业前景,并且距离美丽的南海岸海滩很近,这些都是地区发展的有利支撑。

       Right Property Group的Victor Kumar还鼓励投资者研究悉尼和其他首府城市的“微型CBD”。

       据他介绍,投资者在制定投资策略时应考虑的基本因素包括该地区的地理位置,人口,公共交通和其他重要基础设施。

       投资者必须根据与购买的CBD的距离来调整策略,并与人口保持一致。一旦确定了这一点,那么需要查看微型CBD或卫星CBD。比如说悉尼,那就是帕拉马塔,坎贝尔敦,布莱克敦和戈斯福斯。

       而这个方式不仅仅是悉尼,因为就业方式已经发生了巨大变化。事实上,如果你看看大悉尼的计划,到2036年,他们希望生活在大都市区内的每个人,距离市中心1.5小时,距他们的潜在就业距离不到半个小时。

       所以投资者必须重新调整CBD的定义,因为实际謦欬已经改变了,需要相应地调整每个州的战略。

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